Vakmanschap = Meesterschap

De externe omgeving van corporaties verandert steeds sneller. Doelstellingen worden zwaarder, de regelgeving ingewikkelder, het woningbezit veroudert in rap tempo terwijl er minder middelen beschikbaar zijn. De betaalbaarheid van sociale huurwoningen staat onder druk. De maatschappij verandert snel. Wensen van klanten leiden tot meer maatwerk. Reactief denken bij corporaties is echter misschien wel het grootste probleem, het ‘ja maar syndroom’. Hoe ver staan corporaties eigenlijk af van de maatschappelijke ontwikkelingen en dus de klant? Welke rol heeft een huurder in het bepalen van de kwaliteit van de woning en woonomgeving? In hoeverre blijven corporaties hangen in het verbeteren van het bestaande in plaats van het formuleren van een strategie die past bij de snel veranderende wereld? Wat kunnen corporaties vanuit het ontwikkelen en beheren van vastgoed proactief bijdragen aan het betaalbaar krijgen van sociale huurwoningen? Dat is de opgave waar we voor staan. De valkuil is, zoals gezegd, om alleen maar te focussen op operationele effectiviteit en daarmee het toepassen van systemen die we gewend zijn. Dat is managen vanuit de comfort zone. De echte opgave is het vernieuwen van systemen, uit de comfortzone, totdat het pijn doet. Pas dan weet je dat je echt werkt aan verandering!

Ik ben een vakidioot. Je kunt me s'nachts wakker maken voor een vraagstuk in relatie tot sociaal vastgoed. Ik heb een diepe overtuiging dat we als verzorgingsstaat een verplichting hebben om betaalbare woningen te kunnen aanbieden voor diegene die het nodig hebben. Woningen met meer dan een dak boven het hoofd. Woningen met comfort, duurzaam en vooral om lekker in te kunnen wonen. Met de 2,4 miljoen sociale woningen kunnen we het verschil maken. Leefbare wijken en straten met het juiste evenwicht, met voorzieningen die voor iedereen bereikbaar zijn en woningen die werkelijk gaan bijdragen aan een duurzame leefbare wereld. 

Ik help vanuit deze overtuiging organisaties die zich bezig houden met deze vraagstukken. Van huis uit ben ik bouwkundige met een groot gevoel voor sociale rechtvaardigheid, geen dromer maar een doener die denkt, die visie omzet naar missie en deze moeiteloos door vertaald van strategie of tactiek naar concrete en toepasbare concepten of producten. Mijn creativiteit en hang naar vernieuwing zorgen voor een constante stroom van nieuwe ideeën en innovaties.

 

Binnenkort: de Aedes TCO-tool

Kijkt u wel eens naar de totale kosten van het bezit van uw woningcorporatie op de lange termijn? Van aanschaf tot exploitatie? Bij een Total Cost of Ownership (TCO)-benadering doet u dat. Afdelingen werken hierbij samen om de totale kosten van het bezit te verminderen. Niet door te sturen op de laagste prijs, maar door het creëren van inzicht en het nemen van strategische beslissingen.

Lange termijn benadering

Met inzichten vanuit de TCO-benadering kan uw corporatie een betere keuze maken voor het vastgoed. Met zo’n integrale lange termijn benadering doorbreekt u het korte termijn denken. U laat uw investeringskeuzes dan niet alleen afhangen van de hoogte van de stichtingskosten. Maar u houdt rekening met alle exploitatiekosten die u nog jarenlang moet betalen. Bij het ontwikkelen van gebouwen betrekt u niet alleen de ontwikkelingsafdeling, maar ook de beheerafdeling en visa versa.

Ik maak me zorgen over het prachtige vak van onderhoud van onze sociale woning voorraad. Het ontbeert te vaak aan vakmanschap in elke fase van het proces. Dat zorgt voor ontoelaatbare hoge vermijdbare kosten, circa 15% van € 7.200.000.000 die jaarlijks worden rondgepomp om de sociale woningvoorraad te onderhouden en te verbeteren zijn vermijdbaar dit zijn dus faalkosten. Voor € 1.080.000.000 kunnen we 50.000 woningen verduurzamen of 6.000 nieuwe woningen bouwen elk jaar weer !  Met andere woorden het doet ertoe nog maar te zwijgen over de negatieve energie die vermijdbare fouten met zich meebrengt. 

 

De onderhoudsstrateeg gaat zich bezighouden met;

  1. Onderhoudsstrategieën; Goed onderhoud verhoogt de bruikbaarheid, de betrouwbaarheid (dus de functionaliteit van het gebouw). Daarnaast verhoogt goed onderhoud de veiligheid en de gezondheid van het gebouw en daarmee indirect de gebruiker. Goed onderhoud verlaagt de gebruikerslasten van het vastgoed, omdat voorspelbaar onderhoud ervoor zorgt dat ook de inzet van middelen te plannen is. Het beste voorbeeld is dat van de tl-lampen. Tl-lampen gaan een aantal branduren mee. Dat betekent dat gemiddeld iedere tl-lamp gedurende bijvoorbeeld 2500 uur kan branden. Nu zijn er drie mogelijkheden om daar mee om te gaan:
  • vervanging op basis van klachten: als een lamp kapotgaat;
  • systematische vervanging op basis van een van tevoren ingeschat moment;
  • statistische vervanging op basis van een van tevoren ingenomen standpunt over de eerste storing en de daarop volgende vervangingshandeling.
  1. Triage onderhoud; Triage is het beoordelen van gebreken van onderhoudsbehoeftige elementen en onderdelen bij sociale woningbouw en deze gebreken in te delen in verschillende categorieën verdeeld naar de ernst van de gebreken.
  • Ernstige gebreken doen direct afbreuk aan de functionaliteit van het betreffende bouwdeel, bijvoorbeeld houtrot, lekkage.
  • Serieuze gebreken betekenen wel een degradatie van de betreffende bouwdelen maar tasten het direct functioneren niet aan, bijvoorbeeld verwering, barst vorming.
  • Geringe gebreken zijn vooral esthetisch van aard, bijvoorbeeld vervuiling, verkleuring.
  1. Diagnose onderhoud; door een diagnose wordt de oorzaak van het gebrek geïdentificeerd vanuit optredende symptomen. 

Te abstract? Ik lever hele praktische handvatten om de beweging naar voren te maken. Bij alle genoemde voorbeelden is de doelstelling bij te dragen aan het betaalbaar maken van sociale huurwoningen en de klant centraal te stellen. Ik zorg voor nieuwe inzichten. Er zijn prachtige voorbeelden van netwerken die uitgaan van het delen van specialismen, denk aan Facebook of Twitter. Voorbeelden van de introductie van een ideale supply chain (vraag en aanbod zo dicht mogelijk bij elkaar) zoals Airbnb. Voorbeelden van mass customization (het optimaliseren van processen, ratio, en gebruikers tóch het gevoel geven van maatwerk, emotie) zoals Mini. Laat je inspireren door dit soort voorbeelden om de stap naar de toekomst te maken in plaats van te vluchten in één waarheid, wij versus zij denken en ‘ja maar’ denken. Ik help je met een groot aantal voorbeelden en modellen om die stap te maken naar vernieuwend ontwikkelen en beheren van vastgoed.

Onze missie; vermijdbare kosten tot het minimum reduceren

Het vertrekpunt van de onderhoudsstrateeg zijn de definities vanuit daar gaan we verder bewegen met als einddoel de faalkosten tot het minimum te reduceren.

De definitie; Onderhoud is het totaal van activiteiten met als doel, het in "een aanvaardbare conditie" houden of terugbrengen van machines, gebouwen, verkeersinfrastructuur, computerprogramma's, natuur enzovoort, teneinde (direct en op termijn) de "gevraagde mate van functionaliteit" te borgen.

Bron wikipedia

Soorten onderhoud; vastgoed met het accent op bouwkundig)

 

 

Reactief (onderhoud plegen omdat er een dwang of drang aanwezig is)

  • Klachtenonderhoud: om gebreken te herstellen na bijvoorbeeld de melding van een klacht van een ondeskundige persoon, bewoner of gebruiker die de klacht ervaart;
  • Service onderhoud: een andere, betere manier om klachtenonderhoud te beschrijven;
  • Correctief onderhoud: om gebreken te herstellen na bijvoorbeeld de melding van een "klacht" van een bevoegd persoon (facilitair medewerker), een constatering van een deskundig persoon (medewerker technische dienst) of een automatisch gegenereerde melding van een storing door een installatie;
  • Curatief onderhoud: om ontstane gebreken te herstellen, waarna het gebrek niet meer op kan treden.

Proactief (onderhoud plegen op basis van bekendheid met of kennis van het gebouw met terrein en installaties):

  • Preventief onderhoud: ter voorkoming van defecten;
  • Periodiek onderhoud: onderhoud dat zeer regelmatig wordt uitgevoerd aan vooral installaties maar ook bouwkundige zaken om schade of uitval te voorkomen (risico mijdend);
  • Planmatig onderhoud: ter voorkoming van defecten, op een gestructureerde wijze in de tijd. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van een onderhoudsplan;
  • Mutatieonderhoud: onderhoud bij wijziging van de huurder (huurwoningen) of wijziging van de verhuurovereenkomst (commercieel vastgoed);
  • Toestand afhankelijk onderhoud: onderhoud uitgevoerd na inspectie waarbij de toestand waarin de zaak verkeert bepalend is voor de mate van uit te voeren onderhoud per direct;
  • Conditie gestuurd onderhoud: onderhoud uit te voeren aan onderhoudsgevoelige zaken op basis van een onderzoek naar de toestand waarin deze onderhoudsgevoelige zaken verkeren, zoals met een conditiemeting. Dit kan zijn per direct maar ook op termijn rekening houdend met de ontwikkeling van de onderhoudsvraag.

Additief (onderhoud plegen op basis van een tactisch of strategisch plan en daarmee iets toevoegen naast het reguliere onderhoud)

  • Perfectief onderhoud: om de kwaliteit nog verder te verbeteren;
  • Adaptief onderhoud: om aan de omgeving aan te passen.

Bron; wikipedia